Jestem niemalże pewna, że każda z Was przynajmniej raz w swoim życiu pojawi się w kancelarii notarialnej. Dlatego też w niniejszym wpisie opowiemy Wam kiedy jest potrzebny notariusz i ile kosztuje.
Kiedy jest potrzebny notariusz?
Niejednokrotnie w tekstach na naszym blogu wspominałyśmy o tym, że pewne czynności wymagają wizyty u notariusza, który sporządzi akt notarialny. Jednakże sporządzanie aktów notarialnych to nie jedyna czynność notarialna.
Do czynności notarialnych należy m.in.:
1) sporządzanie aktów notarialnych jeżeli wymaga tego przepis prawa albo taka jest wola stron;
2) dokonywanie czynności z zakresu prawa spadkowego takich jak: testament, umowa o zrzeczenia się dziedziczenia, oświadczenia przyjęcia oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku, protokoły otwarcia i ogłoszenia testamentu;
3) spisywanie protokołów walnych zgromadzeń organizacji społecznych, stowarzyszeń, spółdzielni, spółek i innych osób prawnych w przypadkach prawem przewidzianych;
4) poświadczanie np. własnoręczności podpisu, zgodności odpisu, wyciągu lub kopii z okazanym dokumentem, datę okazania dokumentu;
5) przyjmowanie na przechowanie: dokumentów, a w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej (depozyt).
Akt notarialny
Niektórych umów nie można zawrzeć w innej formie niż w formie aktu notarialnego (więcej TUTAJ). Skutkiem niedochowania zastrzeżonej formy aktu notarialnego będzie nieważność czynności prawnej.
Jakie umowy wymagają zachowania formy aktu notarialnego?
Do umów, które wymagają zachowania formy aktu notarialnego w pierwszej kolejności zaliczyć należy umowy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości tj. sprzedaż, zamiana, darowizna, zniesienie współwłasności nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Forma taktu notarialnego jest również wymagana dla umowy deweloperskiej (więcej TUTAJ), ale nie jest już wymagana dla umowy przedwstępnej dotyczącej nabycia nieruchomości. Jednakże w przypadku umowy przedwstępnej warto rozważyć zawarcie takiej umowy w formie aktu notarialnego (więcej TUTAJ).
Forma aktu notarialnego będzie wymagana również m.in. dla umowy o dożywocie, podział majątku wspólnego, czy dla umowy majątkowej małżeńskiej (więcej TUTAJ).
Przykład
Zamierzasz kupić mieszkanie z rynku pierwotnego. Zapoznałeś się z ofertą wielu deweloperów i jedna z nich szczególnie przypadła Ci do gustu. Kontaktujesz się z deweloperem prosząc o informację w jaki sposób można nabyć mieszkanie, które jest jeszcze w budowie. Deweloper informuje Cię, że pierwszą umową, którą zawierasz jest umowa deweloperska, ale zawierana w zwykłej formie pisemnej. Deweloper tłumaczy, że dzięki temu, że nie sporządzacie umowy deweloperskiej u notariusza zaoszczędzisz sporo pieniędzy. Myślisz: „W sumie super opcja. Przecież potrzebujemy sporo pieniędzy na urządzenie mieszkania, więc każdy gorsz się przyda”. Jeśli ostatecznie zdecydujesz się na zawarcie takiej umowy deweloperskiej, będzie to nieważna umowa deweloperska.
Ile kosztuje notariusz?
Nie będzie niczym zaskakującym stwierdzenie, że za każdą czynności notarialna trzeba będzie zapłacić.
Przepisy, a w dokładnie Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej określa maksymalną wysokość wynagrodzenia notariusza nie określając przy tym kwoty minimalnej. To ile zatem ostatecznie zapłacisz będzie uzależnione wyłącznie od umowy między Tobą, a notariuszem.
Maksymalna opłata notarialna zależna jest od wartości czynności (tzn. np. od wartości nieruchomości, którą nabywasz, wysokości darowizny, którą otrzymujesz):
| Wartość czynności | Wysokość opłaty maksymalnej |
| do 3.000,00 zł | 100,00 zł |
| powyżej 3.000,00 zł do 10.000,00 zł | 100,00 zł plus 3% od nadwyżki powyżej 3.000,00 zł |
| powyżej 10.000,00 zł do 30.000,00 zł | 310,00 zł plus 2% od nadwyżki powyżej 10.000,00 zł |
| powyżej 30.000,00 zł do 60.000,00 zł | 710,00 zł plus 1% od nadwyżki powyżej 30.000,00 zł |
| powyżej 60.000,00 zł do 1.000.000,00 zł | 1.010,00 zł plus 0,4% nadwyżki powyżej 60.000,00 zł |
| powyżej 1.000.000,00 zł do 2.000.000,00 zł | 4.770,00 zł plus 0,2% od nadwyżki ponad 1.000.000,00 zł, nie więcej jednak niż 10.000,00 zł. |
| powyżej 2 000 000 zł | 6.770,00 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000,00 zł, nie więcej jednak niż 10.000,00 zł,
a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł. |
A co z opłatami za inne czynności, które nie mają wartości np. umowy majątkowej małżeńskiej?
Dla takich czynności ww. rozporządzenie również określa maksymalne opłaty. Poniżej wykaz opłat maksymalnych za najczęściej spotykane czynności
| Rodzaj czynności | Wysokość opłaty maksymalnej |
| Umowa majątkowa małżeńska | 400 zł |
| Testament | 50 zł |
| Odwołanie testamentu | 30 zł |
| Oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku | 50 zł |
| Pełnomocnictwo | 30 zł |
| Wypisy, odpisy i wyciągi z akt notarialnych lub innych dokumentów | 6 zł za każdą rozpoczętą stronę |
Notariusz może podwyższyć opłaty o koszty związane z innymi niezbędnymi wydatkami np. o koszty dojazdu.
Ww. opłaty są kwotami netto i należy do nich doliczyć 23% VAT. Ww. opłaty obejmują wynagrodzenie notariusza i nie obejmuje innych opłat np. sądowych, podatku, które notariusz w określonych czynnościach również zobowiązany będzie pobrać od Ciebie i odprowadzić w Twoim imieniu.
W wyjątkowych sytuacjach możesz starać się o zwolnienie z opłaty notarialnych. Gdy Twoja sytuacja jest bardzo trudna możesz wystąpić do właściwego dla Twojego miejsca zamieszkania sądu rejonowego z wnioskiem o zwolnienie z opłaty w całości lub części. Jeśli sąd przychyli się do wniosku to koszty poniesie Skarb Państwa.
Przykład
Zawarłeś z deweloperem umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Deweloper zrealizował inwestycję i wyznaczył termin zawarcia umowy przeniesienia własności mieszkania u wskazanego przez niego notariusza. Kontaktujesz się ze wskazanym notariuszem i prosisz o podanie wysokości opłaty za czynności, którą pobierze notariusz. Otrzymujesz od notariusza spis wszystkich kosztów. Kontaktujesz się też z innym notariuszem, który za te same czynności oferuje korzystniejsze warunki finansowe. Jesteś zainteresowany przeniesieniem czynności do notariusza, u którego zapłacisz mniej. Deweloper jednak stanowczo odmawia.
W takim przypadku należy pamiętać o tym, że takie działanie dewelopera stanowić może naruszenie Twoich praw jako konsumenta. Warto zatem rozpocząć negocjacje z deweloperem, co do zmiany kancelarii notarialnej bądź co do partycypowania przez dewelopera w wysokości opłat notarialnych.
Kto płaci za notariusza?
Nie bez znaczenia dla Ciebie jako strony czynności notarialnej jest to kto za tą czynność zapłaci. Jeśli chodzi o jednostronne czynności, w których występujesz tylko Ty – sprawa jest oczywista – płacisz Ty jako jedyna strona jej czynności.
Jeśli stron jest więcej sytuacja wygląda nieco inaczej. Zgodnie z Prawem o notariacie:
Strony czynności notarialnej odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należne notariuszowi.
Przepis ten nie określa jednak, która strona i w jakiej wysokości ma ponieść opłaty, jednakże można zauważyć pewne zwyczaje np. przy okazji umowy sprzedaży przyjmuje się, że opłaty ponosi kupujący (jest to jednak tylko zwyczaj, a strony zawsze mogą ustalić inne zasady).
Od ww. zasady są pewne wyjątki np. w przypadku umowy deweloperskiej przepisy prawa przewidują, że koszty zawarcia umowy deweloperskiej dzielone są po połowie między kupującego, a dewelopera.
Jak przygotować się do wizyty u notariusza?
Każda czynności u notariusza powinna zostać z nim uprzednio umówiona. Różne czynności wymagają różnego nakładu pracy i czasu, który notariusz musi dla Ciebie zarezerwować. Koniecznym jest zatem uprzednie, przynajmniej telefoniczne skontaktowanie się z kancelarią notarialną, poinformowanie jaką czynnością jesteś zainteresowany i umówienie terminu czynności. W trakcie tej rozmowy koniecznie ustal jakie dokumenty musisz mieć ze sobą na czynnościach i kto musi się na nich stawić, a ponadto ile taka czynność będzie kosztować.
Kinga
Podstawa prawna
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
Art.. 6, Art. 89 Ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 540 ze zm.)
Art. 26 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. O ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 1468 ze zm.)