Gdy emocje związane z przygotowaniem ślubu i wesela opadną, czas zadać sobie pytanie „Gdzie będziemy mieszkać?”
Oczywiście ukochani teściowie z otwartymi rękoma mogą zapraszać Was pod wspólny dach (oczywiście ma to również swoje ogromne plusy…), ale może już czas odciąć pępowinę i budować swoją rodzinę na swoim?
Na rynku nieruchomości spotkasz się z mieszkaniami będącymi jeszcze w budowie, nowymi mieszkaniami bądź dostępnymi z „drugiej ręki”. Rynek nieruchomości dzieli się na rynek pierwotny i wtórny. Rynek pierwotny dotyczy obrotu nowymi nieruchomościami, które możesz nabyć od dewelopera albo od spółdzielni mieszkaniowej. Rynek wtórny dotyczy natomiast obrotu nieruchomościami wcześniej zamieszkiwanymi, które nabywasz za pośrednictwem biur nieruchomości lub bezpośrednio od ich właścicieli. Rodzaj umowy na podstawie, której będziesz kupować mieszkanie uzależniony będzie m.in. od tego z jakiego rynku mieszkanie wybierzesz.
Realizacja Waszych marzeń o własnych czterech kątach jest na wyciągnięcie ręki, orientujecie się, że rynek nieruchomości jest ogromny, a ograniczeniem jest jedynie Wasz budżet i sprzedawcy, którzy co podsyłają Wam różnego typu umowy. Nie za bardzo wiecie o co w tych umowach chodzi, czym się różną i od czego zacząć?
Spokojnie! W tym wpisie opowiemy o typowych umowach rządzących rynkiem wtórnym obrotu nieruchomościami. Temat jest jednak tak ogromny, że trudno jest w jednym wpisie przekazać Wam wszystko, dlatego też postanowiłyśmy podzielić treść na kilka części.
Dlaczego zaczynamy od rynku wtórnego? W prawdzie logika podpowiada, że opisując rynki powinnam zacząć od rynku pierwotnego, ale doświadczenie życiowe i posiadany przez młode małżeństwa po weselny budżet, zdecydował o tym, że zacznę od rynku wtórnego 😉
Jeśli decydujecie się na zakup mieszkania lub domu z „drugiej ręki”, ich własność nabędziesz na podstawie umowy sprzedaży i po przeniesieniu na Ciebie własności. Umowa sprzedaży może zostać jednak poprzedzona umową przedwstępną.
Czym jest Umowa przedwstępna i z czego się składa?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to umowa, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży określonej nieruchomości za określoną cenę. Tego typu umowa podpisywana jest wówczas, gdy sprzedaż z różnych przyczyn nie może nastąpić od razu, np. zamierzasz finansować zakup mieszkania ze środków pochodzących z kredytu i na czas trwania procedury kredytowej chcesz mieć pewność, że mieszkanie na którym Ci zależy nie zostanie sprzedane komuś innemu.
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, dla swej ważności musi składać się z następujących postanowień:
1. określenia stron umowy przedwstępnej tj. wskazanie sprzedawcy będącego właścicielem mieszkania oraz Ciebie jako kupującego;
2. zobowiązania stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży określonego mieszkania;
3. określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej (właściwej umowy sprzedaży) tj.:
a) dokładnego opisania mieszkania, które będziesz kupować poprzez wskazanie jego:
– lokalizacji,
– powierzchni,
– liczby pomieszczeń i ich rodzaju,
– numeru księgi wieczystej;
b) określenia ceny za jaką mieszkanie będziesz kupować;
c) zasady płatności ceny.
Umowa przedwstępna sprzedaży może zawierać również dodatkowe postanowienia w tym m.in.:
1. termin w jakim umowa przyrzeczona (właściwa umowa sprzedaży) powinna być zawarta;
2. warunki jakie muszą być spełnione by umowa przyrzeczona została zawarta;
3. zobowiązanie kupującego do zapłaty zadatku albo zaliczki (więcej o zadatku i zaliczce znajdziesz tutaj);
4. przypadki uprawniające strony do odstąpienia od umowy przyrzeczonej.
Co jeśli w umowie przedwstępnej nie będzie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (właściwej umowy sprzedaży)?
Przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają podawania w umowie przedwstępnej terminu w jakim zostanie zawarta umowa przyrzeczona.
Jeśli w umowie nie wyznaczycie terminu zawarcia właściwej umowy sprzedaży mieszkania, to zarówno Ty jak i sprzedawca możecie wyznaczyć sobie w odrębnych wezwaniach (w dowolnej formie) odpowiedni termin do jej zawarcia. Odpowiedni termin jaki wskażesz w wezwaniu może wynikać z umowy, a w przypadku jego braku to taki termin, który w danych okolicznościach nie będzie ani za krótki ani za długi. Jeśli Ty i sprzedawca wyznaczycie w wezwaniu różne terminy, jesteście związani terminem wyznaczonym przez tego z Was, który wcześniej wyznaczy termin.
Ważne jest to, że żadna ze stron nie będzie mogła żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej żadna ze stron nie wyznaczy terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (właściwej umowy sprzedaży).
Biorąc po uwagę powyższe regulacje, rekomendujemy ścisłe określanie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Ścisłe określenie tzn. wskazanie konkretnej daty, w której, albo do której umowa przyrzeczona zostanie podpisana.
W jakiej formie zawrzeć umowę przedwstępną?
Dla ważności umowy przedwstępnej, nawet takiej, która dotyczy sprzedaży nieruchomości, nie jest wymagana żadna wyraźnie określona forma. Umowę przedwstępną możesz zatem w świetle prawa zawrzeć w dowolnej formie.
Ale! Jak to w prawie, zawsze jest jakieś ale 😉 o czym w kolejnym punkcie.
Sprzedawca nie chce podpisać umowy sprzedaży – co robić?
Jeżeli sprzedawca, z którym zawarłeś przedwstępną umowę sprzedaży nie chce zawrzeć z Tobą umowy przyrzeczonej (właściwej umowy sprzedaży) będziesz mogła dochodzić przed sądem zawarcia takiej umowy. Roszczenie takie będzie właściwe tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna będzie odpowiadać powyżej wskazanym wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. Co oznacza, że w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości możesz dochodzić przed sądem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości tylko wówczas, gdy umowę przedwstępną zawarłaś w formie aktu notarialnego, a umowa ta przewiduje powyżej wskazane istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (właściwej umowy sprzedaży).
Jeśli nie zachowałeś formy aktu notarialnego, bądź nie zawarłeś istotnych warunków umowy przyrzeczonej, wówczas pozostanie Ci wobec sprzedawcy jedynie roszczenie o naprawienie szkody, jaką poniosłeś licząc na to, że mieszkanie zostanie Ci sprzedane.
Ile masz na to czasu?
Koniecznie pilnuj rocznego terminu! Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się bowiem z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (wynikający z umowy albo z wezwania strony). Termin ten odnosi się również do roszczeń odszkodowawczych, w tym wynikających z zastrzeżenia zadatku i kary umownej. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Co w przypadku gdy zawarłaś umowę przedwstępna ale procedura kredytowa wciąż jest w toku, a termin zawarcia umowy przyrzeczonej się zbliża?
Sprawdź jak dokładnie został określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy sprzedaży – to jest Twój punkt wyjścia. Jeśli termin został sztywno określony i masz pewność, że nie otrzymasz w tym terminie decyzji banku, warto poinformować o tym sprzedawcę i zawrzeć aneks do umowy przedwstępnej.
Może być też tak, że wskazany w umowie przedwstępnej termin uzależniony jest od otrzymania przez Ciebie w tym terminie decyzji kredytowej, a umowa przewiduje możliwość przedłużenia tego terminu w sposób mniej sformalizowany. Zatem koniecznie sięgnij do zawartej umowy przedwstępnej.
Co w przypadku gdy zawarłaś umowę przedwstępna, ale nie dostałeś kredytu?
Jeśli starasz się o kredyt rekomendujemy, abyś zastrzegła sobie w umowie przedwstępnej prawo odstąpienia od niej na wypadek nieotrzymania kredytu. Zapisz w umowie przedwstępnej:
1. w jakich przypadkach możesz odstąpić od umowy przedwstępnej;
2. do jakiego dnia powinnaś złożyć oświadczenie o odstąpieniu.
Gdyby jednak w umowie przedwstępnej nie zawarto powyższych postanowień, a Ty starałaś się o kredyt na zakup mieszkania i przed zawarciem umowy otrzymałaś pozytywną promesę banku to fakt, iż nie dostałaś kredytu i nie możesz kupić mieszkania można próbować interpretować jako okoliczności, za które nie ponosisz odpowiedzialność (chyba, że zataiłaś przed bankiem istotne okoliczności ;)). W takim wypadku można podjąć próbę żądania zwrotu wpłaconego przez Ciebie zadatku bądź zaliczki.
Kiedy będziesz właścicielem mieszkania?
Pamiętaj, że podpisując umowę przedwstępną sprzedaży – z chwilą jej zawarcia, nie staniesz się właścicielem mieszkania. Właścicielem staniesz się gdy zawrzesz umowę właściwą sprzedaży i własność mieszkania zostanie na Ciebie przeniesiona. Umowa przenosząca własność (sprzedaży) domu, czy mieszkania czy spółdzielcze dla swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego. W tym przypadku (odmiennie od umowy przedwstępnej) umowa zawarta w innej formie np. ustnej, zwykłej pisemnej czy z poświadczonym podpisem będzie nieważna.
O czym pamiętać poza treścią umowy?
Kupując mieszkanie z drugiej ręki powinieneś pamiętać o:
1. konieczności zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego;
2. weryfikacji treści księgi wieczystej domu/mieszkania (praktyczne wskazówki znajdziesz tutaj);
3. pozyskaniu zaświadczenia o braku zaległości czynszowych (od wspólnoty mieszkaniowej), podatku od nieruchomości (od urzędu miasta) czy zaległości dotyczących dostarczanych mediów (od dostawców tych mediów) – w prawdzie, w świetle prawa, jako nabywca nie będziesz ponosić odpowiedzialności za długi wynikające z tych opłat, powstałe za okres kiedy nie byłeś właścicielem, ale pozyskanie takich zaświadczeń może zaoszczędzić Ci czasu i nerwów w przyszłości;
4. zobowiązaniu sprzedawcy do wymeldowania wszystkich osób z kupowanego domu/mieszkania najlepiej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;
5. pozyskaniu oświadczenia sprzedawcy, że dom/mieszkanie nie jest obciążone prawami na rzecz osób trzecich innymi niż te, które zostały ujawnione w księdze wieczystej np. czy zawarto umowę najmu mieszkania, czy obciążono mieszkania prawem dożywocia;
6. podatku od czynności cywilnoprawnych ciążącym na Tobie (jako kupującym) w związku z nabyciem nieruchomości z rynku wtórnego, w wysokości 2% wartości rynkowej nabywanej nieruchomości.
Pamiętaj jednak, że sytuacja prawna każdej nieruchomości jest inna i indywidualnych przypadkach mogą być potrzebne dodatkowe dokumenty.
W przypadku skorzystania z pośrednika w obrocie nieruchomościami niewątpliwie zawrzesz jeszcze umowę z tym pośrednikiem na świadczenie przez niego usług pośrednictwa. Jest to jednak odrębna, dodatkowa umowa, stricte niezwiązana i niekonieczna dla nabycia nieruchomości dlatego też o tego typu umowie napiszę przy okazji innego wpisu 😉
Kinga
Podstawa prawna oraz orzeczenia:
Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z póź. zm.);
Wyrok Sądu Okręgowego w Łomży z dnia 5 września 2013 r., sygn. akt. I Ca 64/13;
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia czerwca 2008 r., sygn. akt I ACa 204/08;
Wyrok Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 25 listopada 1999 r. sygn. akt: II CKN 599/98.