Jak już wiesz z pierwszego wpisu dotyczącego zakupu własnych czterech kątów „Pierwsze własne cztery kąty – Część I – Umowa przedwstępna” na rynku nieruchomości spotkasz się z:
1. mieszkaniami będącymi jeszcze w budowie;
2. nowymi mieszkaniami bądź;
3. mieszkaniami dostępnymi z „drugiej ręki”.
Jeśli chcesz dowiedzieć się czegoś więcej o rynku wtórnym i pojawiającej się na nim umowie przedwstępnej odsyłam Cię do poprzedniego wpisu (TUTAJ).
W tym wpisie zajmiemy się natomiast rynkiem pierwotnym i umowami zawieranymi z deweloperami czyli wskazanymi powyżej punktami 1 i 2.
Sprzedaż nieruchomości na rynku pierwotnym rządzi się nieco innymi regułami, niż sprzedaż nieruchomości na rynku wtórnym, co wynika m.in. z faktu, iż co do zasady będziesz inwestować w coś co dopiero jest w planach albo w budowie.
Afery deweloperskie, które niedawno wstrząsały opinią publiczną mocno nadszarpnęły wizerunek deweloperów. Jednak od tego czasu przepisy prawa na tyle mocno się zmieniły, że obecne bezpieczeństwo zakupu jest zdecydowanie większe i przy zachowaniu czujności oraz zwróceniu uwagi m.in. na rodzaj podpisywanej umowy ryzyko utraty oszczędności życia jest zdecydowanie mniejsze, ale nie jest ono wykluczone dlatego zachęcam do zapoznania się z niniejszym wpisem.
Zakup od dewelopera – rodzaj umowy
Zakup od dewelopera kojarzy nam się przede wszystkim z tzw. umowami deweloperskimi. Nie oznacza to jednak, że każda umowa podpisywana z inwestorem będzie dokładnie taką umową.
Na rynku pierwotnym można spotkać następujące rodzaje umów:
1) gdy inwestycja jest w toku i nie możesz od razu odebrać swojego domu czy mieszkania zwykle otrzymasz do podpisu umowę deweloperską ale może również otrzymać do podpisu umowę przedwstępną;
2) gdy sprzedaż prowadzona jest po zakończeniu inwestycji i nowe mieszkanie czy dom możesz od razu odebrać bez oczekiwania na zakończenie inwestycji deweloperskiej możesz otrzymać do podpisu:
a) umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem (w przypadku domu), którą może poprzedzać umowa przedwstępna;
b) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu (w przypadku mieszkania), którą może poprzedzać umowa przedwstępna.
Umowa podpisywana na etapie projektu lub realizacji inwestycji z uwagi na to, że de facto kupujesz „kota w worku” jest dla Ciebie bardziej ryzykowna niż umowa zawierana, gdy mieszkanie jest wybudowane i gotowe do odbioru. Dlatego też skupimy się na umowach zawieranych na etapie realizacji inwestycji tj. na umowie deweloperskiej i umowach przedwstępnych.
Umowa deweloperska, a umowa przedwstępna – to nie to samo?
Musisz wiedzieć i mieć świadomość, że umowa deweloperska i umowa przedwstępna to dwie różne umowy, rządzące się różnymi prawami oraz zabezpieczające Cię w różny sposób. O umowach przedwstępnych pisałam w jednym z poprzednich wpisów i zachęcam Cię do zapoznania się z nim – Pierwsze własne cztery kąty – Część I – Umowa przedwstępna (TUTAJ).
Zgodnie z aktualnym stanowiskiem Sądu Najwyższego umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej. Różnica ta wynika z odmiennej regulacji chociażby kwestii zapłaty ceny przez kupującego. Umowa przedwstępna sprzedaży czy ustanowienia odrębnej własności lokalu, nie będzie zobowiązywać Cię do zapłaty pełnej ceny przed ukończeniem budowy. Przy umowie przedwstępnej zostanie określona zaliczka bądź zadatek, zaś pozostała cena płatna będzie po zawarciu umowy przyrzeczonej. Musisz jednak wiedzieć, że płatny na podstawie takiej umowy, zadatek czy zaliczka trafi bezpośrednio na rachunek dewelopera, a wpłaconą przez Ciebie kwotą deweloper będzie mógł swobodnie dysponować.
W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie. Jako kupujący de facto finansujesz proces inwestycyjny, jednakże w przeciwieństwie do umowy przedwstępnej wszystkie dokonywane przez Ciebie płatności czy to w formie zaliczki czy zadatku trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy, z którego wypłaty środków ściśle określa ustawa deweloperska, i które uzależnione są od etapu realizacji inwestycji.
Umowa deweloperska czy umowa przedwstępna?
Umowa deweloperska obwarowana jest wieloma wymogami prawnymi, w tym wymogami mającymi na celu dokładne poinformowanie Cię o inwestycji i kondycji finansowej dewelopera czy też, mającymi na celu ochronę wpłaconych przez Ciebie pieniędzy. Szereg wymogów i obwarowań – nie oszukujmy się – uciążliwych dla dewelopera powoduje, że deweloperzy próbują unikać niekorzystnych dla nich rozwiązań. O wymaganych elementach umowy deweloperskiej przeczytasz w kolejnym wpisie.
Miej świadomość, że nie zawsze umowa, którą otrzymujesz do podpisania od dewelopera będzie umową deweloperską w rozumieniu ustawowym, dlatego też warto nie tylko sprawdzić nazwę umowy, ale jej treść.
Zakup od dewelopera – na co zatem poza rodzajem umowy zwrócić uwagę?
Decydując się na zakup mieszkania albo domu od dewelopera:
1. Sprawdź dewelopera;
Sprawdź kto jest drugą stronę transakcji tj. kto prowadzi inwestycję, czy jest to spółka czy osoba fizyczna i od kiedy prowadzi działalność. Informacje o deweloperze (jeśli prowadzi działalność w ramach spółki prawa handlowego) znajdziesz m.in. w KRS dostępnym pod adresem https://ems.ms.gov.pl/krs/wyszukiwaniepodmiotu oraz w rejestrach dłużników (obyś go tam nie znalazła :P).
2. Zapoznaj się ze stanem inwestycji już zrealizowanych przez dewelopera oraz opiniami ich nabywców;
Gdy już wiesz kim jest deweloper dowiedz się czy deweloper wybudował coś wcześniej czy interesująca Cię inwestycją jest jego pierwszą. Poznaj opinie mieszkańców poprzednich inwestycji dewelopera, opinie nie tylko o samej inwestycji, ale i współpracy z deweloperem. Sprawdź nie tylko nowe inwestycje, ale również te starsze, bowiem dopiero z upływem lat od oddania inwestycji opinia o deweloperze staje się sprawdzona.
3. Sprawdź w oparciu o jakie umowy i zawierane w jakiej formie (aktu notarialnego, zwykła forma pisemna) prowadzona jest sprzedaż;
Poproś dewelopera, aby przedstawił Ci do zapoznania się wzór stosowanej przez niego w związku ze sprzedażą umowy. Wówczas dowiesz się w oparciu o jaki model biznesowy prowadzona jest sprzedaż – umowę deweloperską, umowę przedwstępną sprzedaży czy może od razu umowę sprzedaży. Pamiętaj, że sam tytuł umowy nie jest jedynym wyznacznikiem jej znaczenia prawnego.
Dowiedz się w jakiej formie umowa z deweloperem zostanie podpisana – zwykłej formie pisemnej, czy w formie aktu notarialnego. Pamiętaj, że w przypadku umowy deweloperskiej i umowy sprzedaży nieruchomości umowa dla swej ważności musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, jeśli tego wymogu nie dochowasz umowa będzie nieważna. W przypadku umów przedwstępnych również rekomenduję zachowywanie formy aktu notarialnego. Dlaczego? Więcej TUTAJ.
Zapoznaj się z treścią wzoru otrzymanej umowy, a w razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem. Pamiętaj, że notariusz przed którym będziesz zawierać umowę nie będzie dbać o interesy Twoje czy dewelopera.
W tym miejscu warto również sprawdzić, czy stosowane przez dewelopera postanowienia umowne nie zostały wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych. TUTAJ znajdziesz wyszukiwarkę, w której wpisując nazwę dewelopera dowiesz się, czy deweloper stosował niedozwolone postanowienia w umowach. Jeśli wynik poszukiwań będzie pozytywny będzie to dla Ciebie sygnał, że deweloper stosował i być może nadal stosuje postanowienia, które są dla Ciebie niekorzystne i które nie powinny znaleźć się w Twojej umowie.
4. Sprawdź czy umowa zobowiązuje do przeniesienia własności;
Kupując mieszkanie chcesz stać się jego właścicielem. Sprawdź zatem co przedstawiony Ci wzór umowy o tym stanowi. Jeśli umowa nie zawiera postanowień dotyczących zobowiązania dewelopera do przeniesienia na Ciebie własności, to będzie dla Ciebie bardzo niekorzystna sytuacja.
Pamiętaj też, o tym że przeniesienie na Ciebie własności powinno odbyć się w tzw. stanie wolnym od obciążeń, a zatem aby deweloper zobowiązał się, że przeniesie na Ciebie własność mieszkania, które nie będzie obciążone np. hipoteką ustanowioną w związku z zaciągniętym przez niego kredytem.
5. Sprawdź stan prawny nieruchomości oraz zagospodarowanie terenu wokół inwestycji;
Poproś dewelopera o podanie numeru księgi wieczystej nieruchomości, objętej inwestycją albo znajdź go w prospekcie informacyjnym, o ile deweloper go prowadzi (spójrz do pkt 8 poniżej). Gdy będziesz znać numer księgi wieczysty możesz sprawdzić ujawniony stan prawny nieruchomości, której dotyczy inwestycja. Jak zrobić to krok po kroku dowiesz się TUTAJ.
Istotne jest również zagospodarowanie terenu wokół interesującej Cię inwestycji. Sprawdź jak faktycznie zagospodarowany jest teren wokół inwestycji oraz jakie plany są wobec tego terenu np. czy nie jest planowana w sąsiedztwie droga szybkiego ruchu, czy nowe osiedle które zasłoni piękny widok, który zachęcił Cię do zakupu. Informacje na ten temat znajdziesz w urzędzie miast lub gminy, a dokładnie w miejskim planie zagospodarowania przestrzennego .
6. Sprawdź czy umowa dokładnie opisuje nieruchomość, na której ma powstać budynek, sam budynek oraz lokal, jak również stan ich wykończenia;
Jeśli masz wrażenie, że informacje dotyczące nieruchomości, budynku, który ma powstać czy lokalu, którego zakupem jesteś zainteresowana w umowie są niepełne bo np. nie wynika z niej, ile pomieszczeń będzie w kupowanym przez Ciebie mieszkaniu, jakiego rodzaju będą to pomieszczenia i jaką będą miały powierzchnię to znak, że umowa nie jest odpowiednio precyzyjna i powinna zostać w takim zakresie uzupełniona.
Ponadto warto zwrócić uwagę na dokładny opis standardu wykończenia i informację m.in. o rodzaju i klasie materiałów wykończeniowych. Pamiętaj że opis „pod klucz” albo „stan deweloperski”, bez dokładnego zdefiniowania tych pojęć w treści umowy czy też w jej załączniku, może być rozumiany w różny sposób, a zatem warto takie sformułowania doprecyzować.
Z umowy nie może wynikać, że deweloper wybuduje Ci „coś”. Ma z niej wynikać, że wybuduje dla Ciebie dokładnie to, co widziałaś na pięknym projekcie.
7. Zapytaj z jakich środków inwestycja będzie finansowana;
Informacja o tym, że inwestycja będzie finansowana w całości ze środków własnych dewelopera niekoniecznie musi być dobrą informacją. Jeśli bowiem inwestycja jest finansowana, chociażby częściowo ze środków pochodzących z kredytu, to oznacza, że bank udzielający tego kredytu sprawdził kondycję finansową dewelopera.
8. Dokładnie przeczytaj prospekt informacyjny;
Każdy deweloper, który prowadzi sprzedaż w ramach umowy deweloperskiej musi opracować i przedstawić Ci jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej prospekt informacyjny. To w prospekcie informacyjnym znajdziesz szczegółowe informacje o inwestycji, które stają się później podstawą treści umowy deweloperskiej, dlatego też ważnym jest dokładne zapoznanie się z tym dokumentem.
Prospekt informacyjny nie jest zwykłym dokumentem. Nie zastąpią go ulotki informacyjne, reklamowe czy strona internetowa dotycząca inwestycji. Prospekt informacyjny to dokument, którego elementy określa tzw. ustawa deweloperska. Aby ułatwić Ci weryfikację tego czy otrzymałeś prospekt informacyjny czy też nie, odsyłam Cię do załącznika do tzw. ustawy deweloperskiej, który opisuje jak wygląda prospekt informacyjny i jakie informacje zawiera prospekt_informacyjny.
9. Obserwuj proces inwestycji;
Jeśli deweloper chwali się, że pierwszy etap odda do użytku za dwa miesiące to sprawdź jak wygląda inwestycja i czy są realne szanse wykonania pierwszego etapu we wskazanym terminie.
Powyższe punkty to jedynie wskazówki, na co warto w pierwszej kolejności zwrócić uwagę rozpoczynając rozmowy z deweloperem. Każda umowa jest inna, a każdy deweloper stosuje różne rozwiązania biznesowe, zatem potraktuj te wskazówki jako absolutne minimum, nad którym warto się pochylić.
Z własnego doświadczenia wiem, jak różnorodna bywa sprzedaż na rynku pierwotnym. Już kilkukrotnie zdarzyło mi się „kupić coś oczami”, a mój zapał stygł w momencie zapoznania się z projektem umowy.
Brałam udział w rozmowach, na temat inwestycji prowadzonych w oparciu o umowy przedwstępne, w których pomimo tego, że z umowy nie wynikało co dla mnie zostanie wybudowane, to przekonywano mnie, że będzie to najlepsza inwestycja na rynku… przekonywano… Dla przykładu jedna z takich właśnie inwestycji miała zostać oddana do użytkowania na początku września tego roku i niestety od maja inwestycja stoi w miejscu… Dlatego też czasami, gdy wątpliwości mnożą się na każdym kroku, warto zaryzykować głównie czas i przejście „świetnej okazji” koło nosa, czekając na finalizację inwestycji. Wówczas jeżeli na finale nie będzie dla nas wolnego mieszkania, to jedyne co możemy stracić to właśnie ową świetną okazję, a nie oszczędności życia.
Podchodźcie zatem rozsądnie do tak kosztownych inwestycji i pytajcie doświadczonych prawników.
Kinga
Podstawa:
Wyrok Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r., sygn. akt II CSK 575/12;
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tj. Dz. U. Z 2017 r. poz. 1468).