Planujesz zakup mieszkania bądź domu? Świetnie! Pamiętaj jednak, aby wcześniej sprawdzić treść księgi wieczystej interesującej Cię nieruchomości.
Co to jest księga wieczysta?
Księga wieczysta to rejestr, w którym odzwierciedlony zostaje stan prawny nieruchomości, co oznacza, że na jej podstawie możesz określić komu i jakie prawa przysługują do danej nieruchomości. Zgodnie z prawem domniemywa się, że prawo ujawnione w księdze wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
Ponadto zasadą rządzącą księgami wieczystymi jest zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zasada ta polega na tym, iż w przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi (tj. wskazanym w księdze właścicielem nieruchomości) nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Jeśli zatem sprzedawca interesującej Cie nieruchomości nie jest wpisany w księdze wieczystej jako jej właściciel zalecamy wzmożoną czujność 😉
Zaskoczę Cię gdy powiem, że informacje o księdze wieczystej możesz uzyskać nie wychodząc z domu? Wystarczy, że posiadasz numer księgi wieczystej interesującej Cię nieruchomości, komputer i dostęp do internetu 🙂
Tak to takie proste!
Usiądź więc wygodnie i zobacz jak krok po kroku uzyskać dostęp do księgi wieczystej, prawidłowo odczytywać jej treść i jakie informacje możesz dzięki niej zdobyć!
Dostęp do księgi wieczystej
Krok 1
Znasz już numer księgi wieczystej interesującej Cię nieruchomości. Nie pozostaje Ci zatem nic innego jak rozpocząć weryfikację. Wejdź zatem na stronę elektronicznej księgi wieczystej dostępnej pod adresem /ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do i wybierz zakładkę „Przeglądanie księgi wieczystej”.
Następnie zostaniesz przekierowany do wyszukiwarki, w której we skazanych polach wpisz znany Ci numer księgi wieczystej. Następnie wykonaj pozostałe kroki weryfikujące „czy nie jesteś robotem” 😉 oraz kliknij w pole „wyszukaj księgę”.
Krok 2
Po wpisaniu prawidłowego numer księgi wieczystej zostaniesz przekierowany do wyników wyszukiwania. W tym miejscu pozyskasz podstawowe informacje o wyszukanej nieruchomości: typ księgi, oznaczenie sądu prowadzącego księgę, położenie nieruchomości czy dane właściciela, użytkownika wieczystego czy uprawnionego, ale nie jest to jeszcze treść księgi!
Krok 3
Aby przejść do przeglądania treść księgi wieczystej kliknij w pole „Przeglądanie aktualnej treści KW”. Po tym zostaniesz przekierowany do właściwej, aktualnej treści interesującej Cię księgi wieczystej.
Dlaczego piszę o aktualnej treści księgi wieczystej skoro jest dostępna jeszcze opcja treści zupełnej księgi wieczystej?
Aktualna treść księgi wieczystej to nic innego jak stan zapisów księgi na dzień, w którym ją przeglądasz. Treść zupełna księgi wieczystej zawiera natomiast pełną historię nieruchomości tzn. wszystkie wpisy od momentu założenia księgi wraz z historią ich zmian. Treść zupełna jest więc treścią znacznie bardziej rozbudowaną i mniej czytelną dla osoby, która zagląda do niej pierwszy raz.
Treść księgi wieczystej
Księga wieczysta składa się z czterech działów, w których znajdziesz następujące informacje:
I-O – Oznaczenie nieruchomości, w którym znajdziesz m.in. informacje o:
- numerze nieruchomości;
- numerze działki;
- położeniu (np. miejscowość);
- sposobie korzystania;
- wyodrębnionych lokalach.
I-SP – Spis spraw związanych z własnością, w którym znajdziesz informacje o prawach przysługujących właścicielowi nieruchomości np. o przysługujących mu służebnościach przechodu, czy przejazdu przez działki sąsiednie, czy czasie na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.
II – Własność, w którym znajdziesz m.in.:
- dane właścicieli bądź użytkowników wieczystych;
- informacje o przysługujących właścicielom udziałach w nieruchomości oraz rodzaju wspólności;
- dane dotyczące podstawy prawnej nabycia przez właściciela bądź użytkownika wieczystego swoich praw (umowa sprzedaży, darowizna, dziedziczenie);
III – Prawa, roszczenia i ograniczenia, w którym znajdziesz m.in. informacje o:
- służebnościach gruntowych obciążających nieruchomość;
- służebnościach przesyłu;
- dzierżawie;
- roszczeniach o zawarcie umowy przedwstępnej;
- zastrzeżonym prawie pierwokupu;
- prawie dożywotniego mieszkania;
- wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości.
IV – Hipoteka, w którym znajdziesz m.in. informacje o:
- ustanowionych hipotekach i ich wysokość;
- podmiotach, na rzecz których hipoteki zostały ustanowiony.
Wzmianki
Przeglądając księgę wieczystą powinieneś zwrócić uwagę na tzw. wzmianki. Wzmianki to wymienione (o ile występują) na początku każdego z IV działów informacje, że został złożony w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o dokonanie wpisu w tej księdze wieczystej, dotyczący tego działu. Niestety jest to zawsze ogólna informacja o złożeniu jakiegoś wniosku w konkretnym dniu i konkretnej godzinie, bez informacji o samej treści tego wniosku.
Co to oznacza dla Ciebie?
Jeśli zauważyłeś, że pojawiła się wzmianka to znak dla Ciebie, że nie możesz jej zignorować. To ostrzeżenie, że został złożony wniosek, który jeszcze nie został rozpatrzony przez sąd i że treść księgi, którą widzisz może być już nieaktualna. Wzmianka może bowiem oznaczać np. złożenie wniosku o zmianę właściciela, wpis hipoteki czy wszczęcia egzekucji z nieruchomości. Ujawnienie takiej wzmianki wyłącza opisaną na wstępie zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Aby poznać dodatkowe informacje dotyczące wzmianki możesz udać się do sądu, który prowadzi daną księgę albo skontaktować się z sądem telefonicznie i spróbować uzyskać podstawowe informacje odnośnie interesującej Cie wzmianki. Co do dokładnej treści wzmianki, jeśli nie wykażesz interesu prawnego, to nie uzyskasz na jej temat szczegółowej informacji w sądzie.
Co w przypadku gdy dostrzeżesz wzmiankę ale nie sprawdzisz czego dotyczy?
Jeśli nie sprawdzisz czego wzmianka dotyczy i na podstawie tego wniosku zostaną wpisane niekorzystne dla Ciebie zmiany to nie możesz zasłaniać się niewiedzą w tym zakresie. Wynika to z tego, iż księgi wieczyste są jawne i mogłeś pozyskać wiedzę jakiego wniosku dana wzmianka dotyczy.
Mam nadzieję, że przedstawione powyżej kilka prostych prostych kroków pozyskiwania informacji z księgi wieczystej pomoże Ci w jej samodzielniej, chociażby wstępnej weryfikacji.
Kinga
Podstawa prawna:
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 1007)